Mein Erfolgsrezept – #3 Durchstarten mit Hussein: Der Mietvertrag

Hast Du die richtige Immobilie für Deine Gastro-Gründung gefunden, folgt der nächste Schritt – der Mietvertrag. Hier erfährst Du wertvolle Tipps, damit Du nicht aufs Glatteis gerätst!

Im dritten Teil unserer Reihe lernst Du mithilfe von Gastro-Gründer Hussein, was für Fehler Du beim Mietvertrag vermeiden kannst, damit Du nicht unnötig Geld ausgibst. Noch bevor Hussein überhaupt eröffnet hat, haben manche Kosten seine Selbstständigkeit bereits in Gefahr gebracht. Der Miet- oder Pachtvertrag ist nämlich häufig mit undurchsichtigen Klauseln von Vermieterseite bestückt, weshalb sich eine ordentliche Prüfung für Dich lohnt. Ansonsten droht die Gefahr, dass Du Deine ursprüngliche Kalkulation schnell vergessen kannst – Leidenschaft und gutes Konzept hin oder her.

Gastro-Gründer Hussein: Gerade am Anfang kommt es auf jeden Cent an. Ich habe noch nicht einmal eröffnet und ständig kommt jemand zu mir und will Geld für irgendetwas haben.

Die Immobilie als wichtiger Erfolgsfaktor

Wenn Du als Neugründer in der Gastronomie Fuß fassen willst, spielen neben der zwingend notwendigen Konzession die Lage und die Beschaffenheit Deiner ausgewählten Immobilie eine extrem wichtige Rolle. Da eine erfolgreiche Gastronomie sich über Jahre entwickelt, muss geklärt sein, ob Du überhaupt langfristig das Nutzungsrecht für die Location hast. Im Zweifelsfall hast Du Dir einen Namen gemacht und erfolgreich gewirtschaftet und auf einmal bist Du gezwungen, Deinen Standort zu wechseln. Das stiftet Verwirrung bei den Stammkunden und verlangt Dir erhebliche Mehrarbeit ab.

Der Vertragsabschluss

Am Anfang steht die Frage, ob Du die Immobilie pachtest oder mietest. Der Unterschied besteht darin, dass die Miete die reine Nutzung umfasst, während die Pacht die Nutzung und die sogenannte Fruchtziehung beinhaltet. Was heißt das?

Beim Mietvertrag wird nur die Immobilie gemietet, während ein Pachtvertrag auch Rechte beinhaltet. Zu Deinen Geschäftsräumen gehört zum Beispiel auch Inventar wie Kühlschränke oder Geschirr. Dir wird nun vom Vermieter das Recht eingeräumt, diese für das Zubereiten und die Lagerung Deiner Speisen und Getränke zu nutzen. In solchen Fällen wird in der Regel ein Pachtvertrag geschlossen. Sollten jedoch nur Regale und eine Ladentheke zur Immobilie gehören, wird häufig ein Mietvertrag bevorzugt. Prüfe genau, was die Immobilie hergibt und welche Art des Vertrages in deinem Fall Sinn macht! Ausführlichere Informationen zum Pachtvertrag findest Du hier!

Noch wichtiger sind die konkreten Inhalte des Vertrages wie

• • Länge des Vertrags?
  • Vertraglich festgelegte Verlängerungsoptionen?
  • Staffelmiete?
  • Ist es eine Umsatzpacht?
  • Wann ist eine Mieterhöhung angesetzt?
  • Gibt es eine Rücktrittsklausel?

Hussein: Bei einer Verlängerung nach fünf Jahren hätte meine Miete um 30 % erhöht werden können. Zum Glück habe ich verhandelt!

Dadurch hat er viel Geld gespart! Durch die genaue Prüfung und Selbstsicherheit bei den Verhandlungen konnte Hussein einen Vertrag aushandeln, der weniger Folgekosten und eine mehrfache Verlängerungsmöglichkeit beinhaltet. Dadurch hat er mehr Sicherheit und kann langfristig an seinem gastronomischen Erfolg arbeiten. Geschickte Verhandlungen sind also durchaus wichtig.

Prinzipiell sollte die Hausverwaltung ein Interesse daran haben, dem Mieter so wenig Stolpersteine wie möglich in den Weg zu legen. Schließlich pflegt der Mieter die Immobilie. Das passiert in vielen Fällen schon durch die bloße Nutzung wie zum Beispiel durch das Heizen und die Benutzung der Lüftung. Zusätzlich besitzt der Vermieter eine Absicherung, weil der Mieter für viele Schäden in der Mietzeit selbst aufkommen muss. Aus diesem Grund solltest Du der Hausverwaltung vermitteln, dass Du langfristig investieren möchtest und selbstverständlich regelmäßig die Miete überweist. Im Gegenzug sollten sie bereit sein, Dich bestmöglich zu unterstützen. Leider werden jedoch viel zu häufig rechtliche Schlupflöcher in den Verträgen eingebaut, um Kosten abzuwenden.

Hussein: Ganz wichtiger Punkt. Alles was du mit der Hausverwaltung absprichst, solltest Du Dir immer schriftlich bestätigen lassen. Die Hausverwaltung spricht mit verschiedenen potentiellen Mietern, da werden Abmachungen manchmal vertauscht oder gar vergessen. Das passiert nicht böswillig, jedoch ist es für Dich besser, wenn die Abmachung schriftlich festgehalten wurde. So bist Du am Ende auf der sicheren Seite.

Rechtliche Schlupflöcher

Jeder kennt den Tipp: Achte auf das Kleingedruckte im Vertrag. Dort sind oft für Dich nachteilige Formulierungen versteckt. Gleiches gilt für anscheinend beiläufige Formulierungen wie “usw.” Rechtlich öffnet eine solche Formulierung Tor und Hof für alles Mögliche. Das kann Dir als Gründer schnell zum Verhängnis werden. Deshalb empfiehlt Hussein, darauf zu achten, dass die Aussagen im Miet- oder Pachtvertrag immer klar und deutlich sind.

Rechtsbeistand – auf jeden Fall oder unnötig?

Sicherlich bedeutet ein Rechtsbeistand hohe Kosten. Aus diesem Grund lohnt es sich, im Freundeskreis zu fragen, ob es vieleicht bestehende Kontakte oder Erfahrungen mit Anwälten gibt. Wichtig bei der Wahl ist eine Spezialisierung auf Vertragsrecht. Hast Du den richtigen Rechtsbeistand gefunden, bist Du in fast jedem Fall einem wasserdichten Mietvertrag einen großen Schritt näher. Zu groß ist die Gefahr, versteckten Kosten und Fallen im Vertrag zu riskieren, die die Anwaltskosten um ein Vielfaches übersteigen. Was sich gut anhört, muss im Mietvertrag noch längst nicht bedeuten, dass es auch zu Deinem Vorteil ist.

Hussein: Ich würde im Nachhinein die Kosten für einen Anwalt investieren, damit man die durch Unwissenheit entstandenen Mehrkosten, die man sonst hat, spart. Nimm lieber die paar hundert Euro in die Hand und lass es von einem Fachmann kontrollieren.

Ein kostengünstiger Anlaufpunkt ist die IHK. Dort werden Dir als Neugründer viele Fragen beantwortet und es gibt eine Vielzahl an Kursen, in denen Du Informationen erhältst. An dieser Stelle investierst Du dann weniger Geld, aber deutlich mehr Zeit, weshalb Du trotzdem über die erste Option des Rechtsanwaltes nachdenken solltest.

In jedem Fall gilt: Lies lieber den Vertrag zehnmal und hole Dir eine zweite, dritte, vierte Meinung ein, ansonsten droht Dein Traum der Selbstständigkeit früh zu platzen. Lass Dich bei der Prüfung nicht zu sehr von der Hausverwaltung unter Druck setzen. Natürlich ist diese Seite daran interessiert, den Vertragsabschluss schnell zu ihren Konditionen über die Bühne zu bringen. Auch Du selbst willst ja Deine Zusage nicht zu lange hinauszögern, wenn es die perfekte Location zu sein scheint. ABER prüfe lieber etwas länger, ob alles Hand und Fuss hat, bevor Du einen Knebelvertrag unterschreibst, aus dem Du als ganz klarer Verlierer hervorgehst.

Hinderliche Genehmigungen

Was Du nicht vergessen solltest: Gibt es bereits eine Baugenehmigung? Auch wenn Du de facto nicht neu baust und nur Umbauarbeiten tätigst oder das Lokal nur neu einrichtest, brauchst Du trotzdem eine Baugenehmigung. Schließlich gestaltest Du die Location neu. Deshalb ist es wichtig festzuhalten, was in der Immobilie bereits existiert. Das gilt auch für die nicht einsehbaren Elemente wie beispielsweise Leitungen in der Wand. War es vorher ein Bürogebäude und Du willst ein Restaurant eröffnen? Oder war es wie in Husseins Fall vorher eine Bar und soll ein Café werden? Die rechtlichen Anforderungen unterscheiden sich da stark und müssen unbedingt geprüft werden, da sich enorme Folgekosten verstecken können.

Ein Thema, das häufig zu Problemen führt, ist ein eventueller Denkmalschutz des Gebäudes! Wenn das der Fall ist, kann das bestimmte Einschränkungen mit sich bringen. Es könnte passieren, dass der Ausgang Deines Lüftungsschachts beispeilsweise nicht so einfach außen an der Fassade angebracht werden darf. Hierfür gibt es immer besondere rechtliche Auflagen. In diesem Fall gibt es dann die Option, alte Kaminschächte zu nutzen. Auch hier gibt es jedoch Einschränkungen: Wo endet der Kaminschacht? Endet er im Dachgeschoss, kann es sein, dass die Fette über die Abluft direkt auf der Terrasse eines Mieters rausgeblasen werden. Das geht natürlich nicht. Eine weitere teure Alternative wäre zum Beispiel ein Kohlefiltersystem.

Über solche Hindernisse weiß die Hausverwaltung in jedem Fall Bescheid, deshalb habe keine Scheu und frage nach – notfalls auch mehrmals. Lass Dir sämtliche Angaben schriftlich geben, damit Du im Ernstfall alles nachweisen kannst.

Die Betriebskostenabrechnung im Mietvertrag

Stichwort Betriebskostenabrechnung – Du musst als Betrieb Deine eigenen Mülltonnen bei der Stadtreinigung bestellen und bezahlen. Sie gelten dann als Betriebseigentum. Einige Hausverwaltungen schreiben zusätzlich im Mietvertrag vor, dass Du als Gewerbemieter für Nebenkosten wie die Hausbeleuchtung, die Hausflurreinigung, die Mietermülltonnen, den Fahrstuhl und so weiter aufkommen musst. Das heißt, Du als Mieter musst zusätzlich zu den Nebenkosten des Gewerbes auch noch alle Nebenkosten der normalen Mieter tragen. Verhandele auch hier unbedingt mit dem Vermieter, damit Du diesen Kosten nicht in voller Höhe tragen musst.

Hussein gibt ein Rechenbeispiel:

Angenommen Du hast 200 m² Mietfläche, aber nur 130 m² Nutzfläche, weil 70 m² davon Kellerfläche sind. Will die Verwaltung jeden Monat die Nebenkosten für 200 m² und nicht nur für 130 m², ist da was faul. Deine monatlichen Fixkosten würden deutlich steigen. Bestehe darauf, dass Du für diese Kosten nicht aufkommen musst, da sich die Nebenkosten bei Gewerbenutzungen auf die reine Nutzfläche beziehen!

Das heißt, schütze Dich und prüfe auch diese Angaben genau. Eventuell kannst Du den Vormieter kontaktieren, um die Höhe der früheren Nebenkosten zu erfragen. Das erleichtert die Kalkulation. Wenn der Dir vorgelegte Mietvertrag zum Beispiel 3.000 € pro Monat als Mietkosten beinhaltet davon 2.800 € für die Kaltmiete und nur 200 € für die Nebenkosten veranschlagt werden, solltest Du stutzig werden. Bei diesem Verhältnis kannst Du Dir sicher sein, dass eine ordentliche Nachzahlung auf Dich zukommen würde. Vor solchen Angeboten solltest Du Dich also fernhalten.

Hussein: Mir war zum Beispiel vorab überhaupt nicht klar, dass ich meine eigenen Mülltonnen bestellen muss. Daher hatte ich das vorher auch überhaupt nicht einkalkuliert. Und der Preis richtet sich ja auch noch zusätzlich danach, wie oft man sie abholen lässt.

Die Anlage in Deiner zukünftigen Gastronomie

Ist die Anlage in der Immobilie auch so vorbereitet, dass man sie direkt nutzen kann? Was bedeutet diese Frage? Hier drei Beispiele:

• • Ist der Stromkasten intakt? (auch für die Sicherheit wichtig)
  • Gibt es ein aktuelles Brandschutzgutachten? Also sind die Fluchtwege vorhanden etc.?
  • Ist eine ausreichende Belüftung der Immobilie für die Bewirtschaftung von Personen gewährleistet? Gibt es genügend Fenster? Oder ist eine Zu- und Abluftanlage notwendig?

Hussein: Grundsätzlich gilt, die Wartung der Anlage geht auf Deine Kosten als Mieter. Das ist auch fair, weil Du sie ja nutzt. Aber dafür muss sie vor Erstbenutzung auch intakt sein. Und wenn das nicht der Fall ist, kann der Vermieter eigentlich nicht verlangen, dass Du sie als Mieter intakt setzt oder eine neue anschaffst und einbaust. Das muss Grundbestandteil eines Mietvertrags sein. Daher immer darauf achten und sich ins Gedächtnis rufen: Genau so wie ich Pflichten gegenüber meinem Vermieter habe, hat er auch Pflichten mir gegenüber.

Zusammengefasst heißt das: Achte bei Vertragsabschluss darauf, dass der Zustand der Anlage in vernünftigem Zustand ist. Wichtig ist, dass Du Deine Anträge wie die Gewerbeanmeldung und Dinge wie den Kücheneinbau, die Bestuhlung und so weiter ohne Probleme organisieren kannst. Eigentliche Aufgaben des Eigentümers sollten nicht zu Deinen Problemen werden.

Ein Miet- oder Pachtvertrag, der nicht geprüft wurde und deswegen versteckte Kosten und Arbeit produziert, kann zwei wirklich große Probleme für Dich verursachen:

1. Dein Traum scheitert und Du verlierst dadurch den Glauben an Dich selbst.
2. Du musst 24 Stunden arbeiten und am Ende gehst Du mit Null raus, um die Kosten zu decken.

Hussein: Klar, die Gastronomie ist ein hartes Pflaster. Das wissen wir alle, aber wenn Du die Leidenschaft, Geduld und die nötige Servicequalität mitbringst, schaffst Du das.  

In diesem Sinne wünschen Hussein und wir Dir viel Erfolg beim Unterschreiben eines Mietvertrages – ohne versteckte Kosten oder vertragliche Falltüren!