Die wenigsten Gastronomen haben das Glück (oder Kapital), ihr Restaurant in einer eigenen Immobilie zu eröffnen. Daher wird gemietet – und gepachtet! Mietverträge dürften den meisten seit der ersten eigenen Wohnung bekannt sein. Pachtverträge hingegen sind auch für das Gros der Gastronomie Gründer Neuland.

Bei einem Pachtvertrag ist besondere Vorsicht geboten. Prinzipiell solltet Ihr einen Pachtvertrag vor der Unterschrift immer einem Rechtsanwalt vorlegen. Schließlich legt Ihr Euch je nach Pachtdauer für fünf, zehn oder sogar fünfzehn Jahre auf monatliche Abgaben fest. Auf lange Sicht tretet Ihr regelmäßig Summen an Euren Verpächter ab, die auch ein vierstelliges Anwaltsgehalt schnell klein aussehen lassen. Investiert daher mit ruhigem Gewissen in eine gute Rechtsberatung!

Wir haben die wichtigsten Fakten rund um das Thema Pachtvertrag in der Gastronomie für Euch zusammengefasst.

Was ist ein Pachtvertrag?

Wenn ein Gastronom einen leer geräumten Betrieb ohne Einrichtungsgegenstände übernimmt, unterschreibt er meist einen ganz normalen Mietvertrag.

Von einem Pachtvertrag ist erst dann die Rede, wenn der Gastronom ein Objekt mitsamt der Einrichtungsgegenstände übernimmt und jene ebenfalls für sein Gewerbe nutzt. In einem Pachtvertrag werden daher die Nutzungsrechte beispielsweise an Küchenmodulen, Kühlschränken, Lüftungsanlagen, Fettabschneidern, Theken, Kellerräumen, Außenwerbeflächen oder Zigarettenautomaten festgelegt.

Im Gegenzug für die Nutzung seiner Einrichtungsgegenstände sichert sich der Verpächter von dem Pächter entweder einen festen Pachtzins ähnlich einer Monatsmiete oder eine umsatzabhängige Beteiligung (Umsatzpacht).

Auch einige Brauereien sichern sich über Pachtverträge eine Ausschank- und Getränkebezugspflicht. Alle Infos zum Thema Brauereivertrag haben wir in dem Blogartikel “Was ist ein Brauereivertrag?” für Euch zusammengefasst.

Wie wird die Pacht berechnet?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Pachtzahlung, auf die sich Verpächter und Pächter in einem Pachtvertrag einigen.

Die erste Möglichkeit ist ein fester monatlicher Betrag, ähnlich einer Monatsmiete. Eine weitere Methode ist die Staffelpacht. Ähnlich zu der Staffelmiete wird der monatliche Betrag hierbei über die Zeit angehoben.

Ebenfalls beliebt in Pachtverträgen ist die Umsatzpacht. Hierbei richtet sich die Pacht nach dem Umsatz des Gastronomiebetriebs. So muss der Pächter beispielsweise 7% seines monatlichen Umsatzes (Nettoumsatz + Mehrwertsteuer) abtreten. Einigt Ihr Euch mit dem Verpächter auf eine solche Umsatzpacht, solltet Ihr unbedingt eine Höchstgrenze festlegen.

Wie hoch darf die Pacht sein?

Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 1999 sind Pachtzinsen keine Grenzen gesetzt. Pachtverträge dürfen heute frei verhandelt werden und Verpächter können unverhältnismäßig hohe Pachtzinsen für ein Objekt verlangen.

Gerade wer vorher noch keinen Betrieb geführt hat, läuft Gefahr, bei einem Pachtvertrag übers Ohr gehauen zu werden. Gastronomen sollten sich daher immer informieren, wie hoch die Mieten und Pachten in den vergangenen Jahren in vergleichbaren Objekten waren. So läßt sich einfacher abschätzen, ob der angebotene Preis gerechtfertigt ist.

Wer denkt, dass genaues Hinschauen überflüssig ist, kann, wenn er Pech hat, den Vertrag im Falle des Falles nicht auflösen. Denn nur wenn nachgewiesen wird, dass Vergleichsmieten um mehr als 100% überschritten wurden und die Unerfahrenheit des Pächters ausgenutzt wurde, ist ein Pachtvertrag rechtswidrig.

Habt Ihr bereits Erfahrungen mit Pachtverträgen? Auf welchen Pachtzins und welche Pachtdauer habt Ihr euch geeinigt? Wir sind gespannt auf Eure Erfahrungen!

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