Die wenigsten Gastronomen haben das Glück (oder Kapital), ihr Restaurant in einer eigenen Immobilie zu eröffnen. Daher wird gemietet – und gepachtet! Mietverträge dürften den meisten seit der ersten eigenen Wohnung bekannt sein. Pachtverträge hingegen sind auch für das Gros der Gastronomie-Gründer Neuland.
Was ist der Unterschied?
Während bei Mietverträgen nur die Mieträume Gegenstand der Vertragssache werden, ist die Sache bei Pachtverträgen etwas komplizierter. Denn neben dem Pachtobjekt werden zum Beispiel auch die Kücheneinrichtung, Theke, die Inneneinrichtung des Gastraums, Gastromöbel oder etwa die Außenwerbefläche verpachtet. Aus dieser Nutzung ergeben sich natürlich besondere Rechten und Pflichten, die in einem Pachtvertrag festgehalten werden.
Wir haben die wichtigsten Fakten rund um das Thema Pachtvertrag in der Gastronomie für Euch zusammengefasst.
Was ist ein Pachtvertrag?
Wenn Du eine Gastronomie eröffnen möchtest, dann brauchst Du eine Immobilie. Soweit so gut. Viele Angebote wirst Du allerdings nicht nur als reine Mietimmobile, sondern als Pachtobjekt finden.
Pachtverträge umfassen nicht nur das Mieten der Räume oder Flächen, sondern auch andere Nutzungsrechte, die dazu dienen, das Geschäft zu fördern. Bekannt ist das aus der Landwirtschaft, der Landwirt mietet nicht nur das Land, sondern pachtet auch das Recht die Erträge von Obstplantagen oder Feldern einzustreichen. Ähnlich verhält es sich in der Gastronomie.
Von einem Pachtvertrag ist erst dann die Rede, wenn Du als Gastronom ein Objekt mitsamt der Einrichtungsgegenstände übernimmt und jene ebenfalls für Dein Gewerbe nutzt. In einem Pachtvertrag werden daher die Nutzungsrechte beispielsweise an Küchenmodulen, Kühlschränken, Lüftungsanlagen, Fettabscheidern, Theken, Kellerräumen, Außenwerbeflächen oder Zigarettenautomaten festgelegt. Als Pachtgegenstand sind sie Teil des Vertrags.
Im Gegenzug für die Nutzung seiner Einrichtungsgegenstände sichert sich der Verpächter vom Pächter entweder einen festen Pachtzins ähnlich einer Monatsmiete oder eine umsatzabhängige Beteiligung (Umsatzpacht).
Wie wird die Pacht berechnet?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Pachtzahlung, auf die sich Verpächter und Pächter in einem Pachtvertrag einigen.
Die erste Möglichkeit ist ein fester monatlicher Betrag, ähnlich einer Monatsmiete. Eine weitere Methode ist die Staffelpacht. Ähnlich zur Staffelmiete wird der monatliche Betrag hierbei über die Zeit angehoben.
Ebenfalls beliebt in Pachtverträgen ist die Umsatzpacht. Hierbei richtet sich die Pacht nach dem Umsatz des Gastronomiebetriebs. So muss der Pächter beispielsweise 7% seines monatlichen Umsatzes (Nettoumsatz + Mehrwertsteuer) abtreten. Einigt Ihr Euch mit dem Verpächter auf eine solche Umsatzpacht, solltet Ihr unbedingt eine Höchstgrenze festlegen.
Wie hoch darf die Pacht sein?
Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 1999 sind Pachtzinsen keine Grenzen gesetzt. Pachtverträge dürfen heute frei verhandelt werden und Verpächter können unverhältnismäßig hohe Pachtzinsen für ein Objekt verlangen.
Gerade wer vorher noch keinen Betrieb geführt hat, läuft Gefahr, bei einem Pachtvertrag übers Ohr gehauen zu werden. Du solltest Dich daher immer informieren, wie hoch die Mieten und Pachten in den vergangenen Jahren in vergleichbaren Objekten waren. So läßt sich einfacher abschätzen, ob der angebotene Preis gerechtfertigt ist.
Wer denkt, dass genaues Hinschauen überflüssig ist, kann, wenn er Pech hat, den Vertrag im Falle des Falles nicht auflösen. Denn nur wenn nachgewiesen wird, dass Vergleichsmieten um mehr als 100% überschritten wurden und die Unerfahrenheit des Pächters ausgenutzt wurde, ist ein Pachtvertrag rechtswidrig.
Habt Ihr bereits Erfahrungen mit Pachtverträgen? Auf welchen Pachtzins und welche Pachtdauer habt Ihr euch geeinigt? Wir sind gespannt auf Eure Erfahrungen!
Was ist beim Pachtvertrag zu beachten?
Vorsicht ist bei langfristigen Verträgen immer angebracht. Das gilt natürlich auch bei Pachtverträgen. Der sicherste Weg: Recherchiere im Vorfeld gründlich und engagiere vor Vertragsabschluss auf jeden Fall einen Rechtsanwalt, der prüft ob Deine Interessen nicht leiden werden. Denn wie Dein Pachtvertrag am Ende aussieht, unterliegt vor allem Deinem Verhandlungsgeschick.
Pachtverträge können von juristischen und natürlichen Personen geschlossen werden. Du solltest auf jeden Fall einen schriftlichen Pachtvertrag abschließen. Hilfreich ist außerdem auch eine Klausel, die beinhaltet, dass jegliche Vertragsangelegenheiten schriftlich geregelt werden müssen. Mündliche Aussagen können viel schwieriger bewiesen werden.
Vorsicht ist besser als Nachsicht: Stelle auf jeden Fall sicher, dass derjenige, mit dem Du den Vertrag schließt, auch wirklich der Eigentümer oder ein vom Eigentümer bevollmächtigter ist.
Für den Betrieb deiner Gastronomie brauchst du zwingend eine Konzession. Du solltest daher auf jeden Fall sicherstellen, dass in Deinem Pachtvertrag eine Rücktrittsklausel enthalten ist, falls Dir keine Konzession erteilt wird. Sonst bist Du als Pächter verpflichtet Deinen Vertrag einzuhalten und Pacht für ein Pachtobjekt zu zahlen, obwohl Du gar keine Gastronomie besitzt.
Auf jeden Fall solltest Du auch genau prüfen, ob die Immobilie die Du mietest oder pachtest überhaupt konzessionsfähig ist. Erkundige Dich vor der Besichtigung der Immobilie über die notwendigen Voraussetzungen für Deine Konzession. Kritische Punkte sind beispielsweise die Sanitäranlagen, der Fettabscheider oder der Lärmschutz. Auch wenn Du den Vortrag vom Vorpächter übernimmst: Kontrolliere auf jeden Fall Konzessionen und Plan des Gebäudes, nicht dass bisher etwas unrechtmäßig genutzt wurde.
Außerdem solltest Du darauf achten, dass der Geschäftszweck in Deinem Pachtvertrag nicht zu eng gefasst ist. Stell Dir vor du eröffnest ein Café, merkst dann nach einer Weile, dass Deine Gäste auch am Abend gern noch auf einen Drink vorbeikommen. So öffnest Du Dein Lokal abends erneut als Bar. Das geht nicht, wenn in Deinem Pachtvertrag nur die Nutzung mit Café-Betrieb vorgesehen ist. Du solltest also möglichst allgemeine Angaben verwenden, oder so vorausschauend planen können, dass genaue Angaben möglich sind. Vorsicht ist auch geboten, wenn Mindestöffnungszeiten im Vertrag festgehalten sind. Der Verpächter hat natürlich auch Interesse daran, dass Dein Laden möglichst viel Gewinn abwirft, wenn er am Gewinn beteiligt ist. Sei aufmerksam, wenn jemand von Dir als Pächter verlangt, Deinen Laden nur zwei Wochen im Jahr zu schließen. Auch wenn Du jetzt vorhast Dein Gaststätte dauerhaft zu öffnen: Was ist wenn sich herausstellt, dass beispielsweise im Januar und Februar die Geschäfte schlecht für Dich laufen und die einzige Möglichkeit ist, den Laden während der Wintermonate zu schließen? Mehre Winter dieser Art können Dein Geschäft ruinieren.
Die Gastronomie neigt dazu die Grenzen zwischen privat und geschäftlich zu vermischen. So ist es beispielsweise durchaus üblich, dass Pachtverträge neben dem Pachtobjekt auch eine Privatwohnung einschließen. Das erscheint praktisch, kann aber zum Problem werden: Denn mit Ende der Pacht erlischt auch der Mietvertrag der Wohnung.
Auch eine weitere Klausel greift oft in das Privatleben der Pächter ein: Die Mithaftung von Ehepartner oder Familienangehörigen. Der Verpächter versucht damit sein Risiko zu minimieren, Du solltest allerdings unbedingt versuchen eine Mithaftung auszuschließen. Denn jeder Angehörige haftet dann mit seinem gesamten Vermögen.
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